Вторая волна пандемии, нестабильный год и неизвестность – вызовы, которые стоят перед инвесторами. В то же время желание вкладывать средства и зарабатывать на этом остается. Осталось определиться с направлением для инвестиций.
Почему стоит инвестировать в недвижимость, несмотря на громкие недавние скандалы на этом рынке, и как правильно просчитать все риски, рассказал Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій.
Конфуций предостерегал: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен». А поколение основных инвесторов родилось, выросло и продолжает жить в такое время.
После падения компаний «Укрбуд» и «Аркада» не осталось иллюзий – непотопляемых нет. Банковские депозиты не обеспечены вовсе, к тому же имеют низкую доходность. Инвестиции в стартап либо операционный бизнес могут быть сверхдоходными, но также не обеспечены твердым активом, и риск не угадать намного выше.
Однако варианты для вложения средств все же есть. Недвижимость может стать золотой серединой между обеспеченностью, ликвидностью и доходностью. И спрос на этом рынке продолжает расти. Согласно официальной статистике по столице, в 2019 году в Киеве ввели в эксплуатацию 1 113 986 кв. м. Количество метров на одного человека в Киеве составляет 22 кв. м. Хотя на одного человека в Европе >40 кв. м. А значит, имеем отличный потенциал для роста.
Сейчас дефицит площади на 1 человека – от 18 кв. м. С учетом того, что население Киева (согласно данных Госстата) – 2 923 641 жителей, то абсолютный дефицит метров на все столичное население – 52 625 538 кв. м. Таким образом только официальный дефицит теперешними темпами будет устранен лишь через 29 лет.
Но не будем забывать, что неофициально в Киеве проживают, по разным оценкам, от 4 млн до 5 млн человек. Реальный дефицит квадратов, очевидно, значительно выше. В то же время динамика изменения средней цены квадратного метра в Киеве за 12 месяцев составляет +14,3 %.
И не важно, идет речь о покупке одной квартиры, объединении финансов и инвестировании в недвижимость группой (краудфандинг), либо о коллективных инвестициях через инвестфонд. В любом случае необходимо проверять и защищать свои инвестиции.
Плюсы и минусы инвестирования в квадраты
Среди преимуществ покупки недвижимости можно выделить следующие:
возможность использовать актив в собственных целях;
получение твердого актива (инвестиция обеспечена);
доходность выше альтернативных инвестиционных инструментов.
Но есть и минусы. Среди них:
стагнация рынка недвижимости;
ошибка при выборе объекта (низкая ликвидность или что еще хуже – «пирамида»);
замораживание стройки/недострой (в Киеве это – «Укрбуд», «Аркада» и т. д.).
Формула законной инвестиции
Покупатели, зачастую мониторят ситуацию на форумах и в гугле. Там нередко активничают интернет-боты от недобросовестных застройщиков, которые рисуют красивые картинки «светлого будущего». Все делается только с одной целью – привлечь новых жертв в свои проекты. Но умелый маркетолог не значит опытный застройщик.
При этом многих проблем инвесторов, с которых мы начинали, можно было бы избежать, например, перестраховаться лишний раз и привлечь экспертов. Последние знают подвохи законодательства и специализируются на проверке объектов недвижимости – ориентируются в градостроительной документации, реестрах, имеют доступы к судебным решениям и т. д.
В то же время для контроля рисков инвестор может предпринять некоторые самостоятельные шаги.
На что следует обратить внимание при инвестировании:
оплата направлена на посредника без активов, который никак не связан со строительством;
анализ намерений застройщика не дал положительного результата. Присутствуют изъяны в разрешительной документации;
подозрительно низкая цена. Особенно если цена близка к себестоимости строительства;
наличие дел о банкротстве;
судебные или уголовные дела;
политические факторы. Учредители или бенефициары связаны с политикой;
часть расчета в наличной форме. Деньги платятся на компанию, либо на лицо, не имеющее отношения к стройке.
Чек-лист алгоритма анализа объекта:
Проверить право на землю: собственность, аренда, суперфиция, инвестдоговор и т. д. Нужно обращать внимание на категорию земли, целевое назначение и вид использования земли.
Проверить право на проектирование: градостроительные условия и ограничения и технические условия. Нужно обращать внимание на функцию территории по генеральному плану и детальному плану территории.
Экспертиза проектной документации. Нужно обращать внимание на то, есть ли там все этажи, название объекта, количество квартир, паркингов.
Проверить разрешение на строительство. Нужно обращать внимание на то, кто заказчик, генеральный подрядчик.
Проверить реестр судебных решение: иски к участникам строительства и уголовные процессы: обыски, аресты.
Наличие исполнительных производств, арестов на активах, в том числе налоговых залогов.
Изучить договора на предмет:
права на одностороннее расторжение у стороны;
возможных штрафов и санкций;
момента перехода прав на объект инвестирования;
процесса обмеров после ввода в эксплуатацию и доплаты;
замены инвестора;
наследования прав по договору;
наличия полномочий у подписантов;
Связей между стороной (сторонами) договора и реальными участниками строительства. Может быть прямая связь, через посредников (например, инвестфонд), либо связь отсутствует.
Как быть с рисками?
Если во время анализа выявлены риски, отлично, если получиться:
внести в договор изменения для того, чтобы выровнять баланс либо сместить его в пользу инвестора;
добавить в договора гарантии по выявленным рискам. В крайнем случае получить гарантийные письма;
получить обеспечение обязательств от компаний – непосредственных участников строительства (указанных в разрешительной документации), либо компаний с активами относительно рисков. Можно в форме поручительства либо в форме обеспечения выполнения обязательств.
Намного легче добиваться преференций, когда вы покупаете несколько объектов или осуществляете групповую инвестицию.
Контроль и защита инвестиции
После заключения сделки следует не забывать контролировать и мониторить строительный процесс:
мониторить судебный реестр (можно через сервисы youcontrol, opendata) и контролировать появление возможных проблемных судебных процессов;
контролировать реестр компаний (контролируем смету, учредителей и бенефициаров);
контролировать строительный процесс. Можно проводить очные проверки, во время которых лично знакомиться с процессом строительства, журналами авторского и технического надзора.
Надеемся, эти советы смогут помочь правильно вложить средства или контролировать групповые инвестиции.