Как изменились рынки коммерческой, жилой недвижимости
Рынок недвижимости, как и другие рынки, изменился вследствие пандемии. Сейчас намечаются новые тенденции из-за снятия локдауна в Украине. Рынок коммерческой недвижимости Mind изучал в материале «Оживленное место: в каких городах открываются новые ТРЦ». Жилая недвижимость также может показать изменения. Своим мнением о том, куда движется рынок недвижимости в целом и как изменилась ситуация в отдельных его сегментах, с Mind поделился член наблюдательного совета Корпоративного инвестиционного фонда «Стоун Кепитал», эксперт по управлению финансами и инвестированию Афанасий Пилькевич.
В Украине строительная сфера, похоже, продолжает нащупывать свое дно. Несмотря на то что тотальный коллапс более чем за год коронакризиса так и не произошел (такие пессимистические ожидания некоторых экспертов можно было встретить в публичной плоскости), отрасль, очевидно, продолжает оптимизироваться и дальше.
Например, по последним данным Госстата, объемы строительных работ в I квартале 2021 года сократились на 12,8% по сравнению с прошлогодним показателем (когда, кстати, тоже фиксировалось снижение темпов развития отрасли). При этом статистическое ведомство зафиксировало, что новое строительство составило 44,5% от общего объема производимой строительной продукции, ремонт (капитальный и текущий) – 27,9%, реконструкция и техническое переоcнащение – 27,6%.
По видам строительной продукции по сравнению с 2020 годом заметно увеличилась доля жилищного строительства (с 14,3% от общего объема в прошлом году до 26,1% в январе – марте 2021-го) и частично – нежилого строительства (соответственно с 25,1% до 30,2%). Это подтверждает тенденцию роста рыночного спроса на жилье, а также незначительное (практически вялое) увеличение интереса к промышленным объектам и складам.
Заметным фактором, позитивно влияющим на отрасль и общие государственные показатели, является проект Кабмина «Большое строительство»: во всех регионах чиновники рапортуют о ремонте (или капремонте) объектов социальной и транспортной инфраструктуры (дорог, мостов, развязок и т. д.).
Между тем, как видно из официальных статистических данных, предложение на рынке нового жилья, похоже, продолжает восстанавливаться. Реальное количество сделок купли-продажи увеличивается, а стоимость «квадратов» перманентно продолжает расти. Причем происходит это как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Первичный рынок
Как сообщает Госстат, в целом цены на квартиры в Украине в І квартале 2021 года увеличились в среднем на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 9,8%.
На первичном рынке однокомнатные квартиры за этот период подорожали на 10,8%, двухкомнатные – на 7,9%, трехкомнатные – на 11,7%.
Данные LUN
Данные LUN
Вторичный рынок
На вторичном рынке жилья за первые три месяца цены в среднем выросли на 12,4%. Однокомнатные квартиры подорожали на 12,3%, двухкомнатные – на 13,1%, стоимость трехкомнатных апартаментов стала выше на 11,8%.
В общем же, как отмечают в статведомстве, официально по сравнению с IV кварталом 2020 года средняя цена на квартиры (на первичке и на вторичке) выросла на 5,6%.
А с учетом повышенного спроса и ряда других факторов (укрепление гривны, подорожание стройматериалов, повышение расходов застройщиков и т. д.) можно прогнозировать, что цены на квадратные метры будут расти и дальше.
Так, эксперты Строительной палаты прогнозируют, что до конца года жилье подорожает на 15–20% в сравнении с показателями на начало года.
В то же время в Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины со ссылкой на информацию Минюста сообщали, что число сделок по покупке-продаже жилья в І квартале 2021 года, несмотря на подорожание объектов недвижимости, выросло до 111 276. За аналогичный период 2020 года было заключено 95 509 договоров, а в 2019-м было зафиксировано 87 279 сделок.
Вероятно, такой всплеск отчасти спровоцирован стремлением потребителей диверсифицировать свои инвестиционные портфели. Ведь на фоне снижения ставок на депозиты, усиления кризисных явлений в украинской экономике вложения в недвижимость снова становятся надежным инструментом сбережения (а в отдельных случаях и приумножения) своих финансов.
Ипотека
Еще одним позитивным фактором, который разогревает рынок недвижимости после зимней спячки и локдауна, стала госпрограмма относительно недорогой ипотеки. В НБУ недавно отчитались, что в І квартале банки выдали 1811 ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 млрд грн.
Если сравнить с I кварталом прошлого года, то новое ипотечное кредитование выросло на 51% по количеству договоров и более чем в два раза в денежном выражении.
Коммерческая недвижимость
Это едва ли не единственный сегмент, где последствия коронакризиса ощущаются наиболее остро. Так, спрос на аренду коммерческих площадей продолжает оставаться невысоким. В результате, по разным оценкам, общий объем вакантных коммерческих помещений (офисов, торговых мест в ТРЦ) составляет от 10% до 20%.
Единственным исключением пока остается сектор складской недвижимости, на котором общий экономический спад в стране, похоже, отражается пока незначительно. Например, уровень вакантности складов в столичном регионе оценивается в 5%, а по стране – от 1% до 4%.
Средний же уровень арендных ставок с начала года вырос почти до $6/кв. м/мес. Не лишним будет напомнить, что на 2021 год на Киевщине дефицит логистических центров собирались частично нивелировать за счет запуска трех крупных складов общей площади свыше 100 000 кв. м.
А в 2020 году на столичный рынок логистической недвижимости вышло три новых объекта общей площадью 82 000 кв. м. В результате общее предложение достигло 1,846 млн кв. м.
Также из публичных анонсов девелоперов известно, что в этом году стартует реализация индустриального парка Е40 под Киевом (это еще плюс 200 000 кв. м).
Что будет с рынком в ближайшее время?
В сложившихся экономических и социальных реалиях рассчитывать на мощный ренессанс строительной сферы не стоит. После послабления карантина в Украине действительно усилились импульсы коммерческой и общественной активности. Однако посткризис за месяц-два никуда не денется. Негативные последствия спада экономики будут ощущаться еще как минимум до конца года. И то при условии, что в Украине не повторяться новые пандемические волны, локдауны и провалы экономической политики государства.
Очевидно, вся строительная отрасль и рынок недвижимости будут тоже плавно восстанавливаться и выходить из кризиса. Какие-то сегменты (например, жилая недвижимость) будут локомотивами, а какие-то сферы смогут преодолевать рецессию не такими быстрыми темпами. Но своего рода перезагрузка произошла, будем ждать позитивных сдвигов.