Недвижимость — один из наиболее востребованных консервативных объектов инвестирования в мире. Как не прогадать и вложить деньги выгодно? В Украине недвижимость длительное время конкурировала с банковскими депозитами и ОВГЗ. Снижение учетной ставки НБУ в течение 2019−2020 годов и последовавшее снижение доходности депозитов привели к росту инвестиционного интереса к рынку недвижимости. Посудите сами, средние депозитные ставки сейчас находятся в диапазоне 8,5−9,5% и облагаются налогом, тогда как первичный рынок жилья в 2020 году за 11 месяцев продемонстрировал рост около 21%. Наибольший прирост в 2020 году показала недвижимость комфорт- и бизнес-класса — примерно по 15%. Эконом-класс, как ни странно, продемонстрировал рост сравнительно ниже — около 11−12%. Некоторые наши проекты в 2020 году нас удивили ростом цены до 41%. Почему более комфортное, пусть и более дорогое жилье росло в цене активнее? После первого пережитого локдауна покупатели начали выше ценить эргономику планировочных решений, содержательность концепций и наличие более комфортных элементов благоустройства. Плюс, лояльные программы рассрочки делают покупку, например, в комфорт-классе не такой уж недостижимой. Как выбрать объект для инвестирования Желающим начать инвестировать надо быть готовым полноценно погрузиться в контекст происходящего на рынке. Первый шаг — изучить застройщиков, их опыт, тенденции в развитии. Я бы рекомендовал покупать недвижимость исходя именно из того, кому доверяешь и в ком видишь перспективу. Второй шаг — выбор объекта. Тут многое зависит от доступной к инвестированию суммы. Надеяться за 1 млн гривен купить квартиру в центре города у топового застройщика не стоит. Оценка места — следующий шаг. Помним, что такие характеристики, как транспортная доступность, наличие объектов рекреационной, социальной и торговой инфраструктуры в объекте или возле него просто необходимы для сохранения конкурентоспособности актива в длительной перспективе. Дальше — концепция проекта. Эстетика, связь объекта с окружением, внутренняя инфраструктура — всё это важнее, чем кажется на первый взгляд. В ближайшие 5−10 лет «безликие человейники» и «многоквартирные гетто» вряд ли будут существенно расти в цене. Расчет доходности Операционная доходность от сдачи в аренду жилья сейчас находится на уровне 6−9% годовых. Но оценивая ее, важно понимать, что при росте экономики недвижимость дорожает. Максимальная доходность при инвестировании в жилье — при покупке квартиры на начальной стадии строительства, иногда — буквально в первый месяц старта продаж. Цена на востребованный объект в первый месяц может вырасти на 10−20%. Инвестировав в строительство объекта на старте, за 2 года инвестор может заработать примерно 30−50%. Преимущество недвижимости — в вариативности выхода из инвестиции. Если нет желания в ней задерживаться, выходите до оформления права собственности. Но если нет желания продавать (например, хочется оставить детям), то можно владеть и получать доход от аренды. А со временем продать.
Минимизация рисков
Ни один другой объект инвестирования сейчас не дает до 30% годовых. Но там, где высокая доходность, есть и риски. Это нужно понимать и учитывать при выборе недвижимости.
Наибольший прирост в 2020 году показала недвижимость комфорт и бизнес-класса — примерно по 15%
В первую очередь, необходимо смотреть на то, что компания-девелопер уже сделала и как она развивается. Только в 2019—2020 гг. обвалились 2 крупных игрока рынка — Укрбуд и Аркада, внешне казавшиеся достаточно устойчивыми, но только для тех, кто не учитывал вектор их развития. Например, многие профессионалы рынка отмечали пирамидообразный принцип работы Укрбуда. Вектор развития является индикатором устойчивости компании на этом рынке.
Безрисковая модель входа в инвестирование тоже есть — это покупка квартиры с документами на право собственности в уже готовом доме. Скорее всего, напрямую у застройщика купить не получится — в востребованных объектах 80−100% квартир распродается до ввода в эксплуатацию. Покупка «вторички» будет означать, что кто-то на вас заработает еще раз.
Но ошибочно думать, что любая такая покупка лишена смысла. Снижение учетной ставки способствовало снижению ставок по кредитам до эффективных 13−15%. А это значит, что имея операционный доход от аренды 7−8%, а также рост цен на рынке в таком же размере, вы отобьете проценты по кредиту.
